URBANISTICA: INIZIAMO A CAPIRE COME DAVVERO FUNZIONA
1) Definizione di URBANISTICA
Molti autorevoli studiosi si sono cimentati nel definire l’urbanistica, anche nella nuova accezione di pianificazione territoriale.
A noi piace declinarla come l’insieme delle misure amministrative, tecniche, economiche finalizzate alla pianificazione della trasformabilità, conservazione, valorizzazione del territorio e del suo paesaggio, che attraverso una attenta analisi dei fenomeni urbani, una partecipazione ai processi sociopolitici e amministrativi individua la possibile programmazione e la successiva progettazione degli spazi fisici, urbanizzati e non, costruiti, da costruire o degradati da recuperare, allo scopo di favorire la qualità della vita dei cittadini e lo sviluppo delle attività produttive.
2) Cenni Storici
Fin dall’antichità più remota le città venivano progettate e realizzate non casualmente ma secondo precisi orientamenti astrali e propiziate anche con riti sacri. Ippodamo da Mileto (V sec. a.C.), ad esempio, dettò l’impostazione urbanistica tipica delle città greche, che si diffuse dopo in tutto il Mediterraneo.
Quasi tutte le nostre città risentono ancora di tale impostazione e, successivamente, l’urbanistica sia in età romana, medioevale e poi rinascimentale ha disegnato le città italiane e i suoi insediamenti.
Nei secoli anche il limite fisico delle città è stato ben individuato sia per motivi di sicurezza, economici, culturali che sociali. Le mura le separavano dalla campagna circostante. (“Non esiste mondo fuor dalle mura di Verona, ma solo purgatorio, tortura, inferno, chi è bandito da quì è bandito dal mondo e l’esilio dal mondo è morte” Shakespeare, atto III, scena III).
Solo Venezia, la Serenissima, non aveva bisogno di mura, la difendeva il mare.
3) Lazise
Anche Lazise fino agli anni ’60 del ‘900 era un paese chiuso a guisa di castello medievale entro le proprie mura scaligere. Sui tre lati rivolti a sud, est, nord, l’unica porta di accesso al borgo era quella di San Zeno, le altre due, Cansignorio e del Lion, rimasero murate fino all’epoca moderna.
Il quarto lato con dogana veneta e porto vecchio era simbioticamente legato al lago per ragioni commerciali, di pesca e militari. La campagna rimaneva fuori intatta, con le sue attività contadine, corti rurali e tradizioni secolari legate alla terra e alle stagioni.
Poi, con il turismo tutto cambia; il territorio, soprattutto quello affacciato verso la fascia costiera, cambia volto. Ha preso il sopravvento un’urbanizzazione finalizzata all’uso ricettivo di massa di una moltitudine di turisti ospitati per lo più in campeggi pubblici e privati. Ciò ha portato un grande benessere generalizzato a tutti gli abitanti e anche una trasformazione irreversibile del territorio e del paesaggio.
Anche l’entroterra ha visto sorgere in maniera estemporanea, legata a rendite fondiarie, nuovi complessi alberghieri, insediamenti abitativi e lottizzazioni progettati soprattutto per le seconde case di persone economicamente facoltose.
Il centro storico di antica origine si è via via spopolato di abitanti per far posto a nuove attività commerciali e ricettive, con l’inevitabile conseguenza della perdita, purtroppo, del senso di appartenenza a una numerosa comunità con valori sociali condivisi. Ora sono rimasti praticamente solo i vecchi ad abitarvi.
Il mercato immobiliare locale ha raggiunto valori pari o superiori a quelli di città europee, generando una inevitabile situazione di difficoltà per lo sviluppo residenziale.
E’ ormai diventato molto difficile, per le giovani coppie, trovare una abitazione alla loro portata economica. Sono costretti a spostarsi dove le case costano meno.
L’edilizia sovvenzionata a Lazise è praticamente sconosciuta, i PEEP sono un ricordo e quella convenzionata arranca, tra fallimenti e procuratori legali, in mano a poche grandi società finanziarie con le quali il Comune stenta a fare sentire la propria voce e le ragioni dei suoi cittadini.
4) Principale normativa urbanistica
Uno dei primi strumenti urbanistici italiano è stato il Piano Regolatore introdotto con legge 25 giugno 1865, n. 2359, peraltro come strumento facoltativo, la cui competenza in merito all’approvazione è stata successivamente spostata dai Comuni alle Regioni.
Di seguito:
- il Regio Decreto 27 luglio 1934, n. 1265: introdusse l’obbligo di autorizzazione di abitabilità per l’edilizia residenziale;
- la legge 17 agosto 1942, n. 1150: modificativa della legge del 1865, conteneva una prima disciplina organica nazionale, detta norme in materia urbanistica e ambientale.
Tra gli anni ’60 e ’90, per tentare di controllare il boom edilizio e la speculazione imperante vennero emanate una serie di norme: tra le più importanti vi furono:
- la legge 167 del 1962 che introdusse i Piani di Edilizia Economia Popolare;
- la legge 10 del 1977, detta anche Bucalossi, che stabilisce tutte le normative e gli obblighi riguardanti l’edificabilità dei suoli, gli oneri di urbanizzazione, i corrispettivi dovuti per interventi di nuova costruzione, ampliamenti di edifici esistenti e ristrutturazioni edilizie
- il decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444: che stabilisce gli standard urbanistici relativi a scuole, attrezzature, spazi a verde pubblico e parcheggi;
- la legge 5 agosto 1978, n. 457:che introdusse l’autorizzazione edilizia e le categorie di intervento sul patrimonio edilizio esistente;
- la legge 27 luglio 1978, n. 392 che introdusse l’equo canone;
- Nel 1985 fu emanata la legge Galasso su alcuni vincoli ambientali.
- La legge 8 agosto 1985, n. 431 ha introdotto alcuni vincoli e l’obbligo della redazione di piani paesaggistici;
- il DPR 6 giugno 2001, n. 380: ha raggruppato le norme in tema edilizio e la normativa veniva unificata nel Testo Unico dell’Edilizia che contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia;
- il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42: contiene ulteriori vincoli all’edificazione edilizia a tutela del paesaggio e del territorio.
La diversità territoriale, la frammentazione amministrativa e la scarsa coordinazione tra i vari strumenti urbanistici sono stati in passato probabilmente uno dei più grossi ostacoli da affrontare per una disciplina urbanistica organica chiara nei suoi dettami.
Di fatto, gli strumenti urbanistici sono gerarchicamente ordinati nel seguente ordine decrescente:
- Piano Urbanistico Territoriale Regionale di Coordinamento (PTRC) (di competenza regionale)
- Piano Territoriale di Coordinamento (di competenza provinciale);
- Piano Strategico Intercomunale o comunale (di competenza comunale)
- Piano Regolatore Generale (PRG) e il relativo Regolamento Edilizio (di competenza del Comune);
- Piani attuativi del PRG come strumenti di attuazione di competenza dei Comuni come in elenco, non esaustivo:
- Piani Urbanistici Attuativi (PUA);
- Piani Particolareggiati (PP);
- Piani di Recupero Urbano (PdRU);
- Piani per l’Edilizia Economica Popolare (PEEP);
- Piano per gli Insediamenti Produttivi (PIP);
- Piano Urbano della Mobilità Sostenibile (PUMS);
- Piano Urbano del Traffico (PUT).
Anche l’Unione Europea ha introdotto degli strumenti al fine di valutare gli impatti ambientali dell’attività dell’uomo sul territorio:
- Valutazione Ambientale Strategica (VAS) per i piani ed i programmi, direttiva 2001/42/CE
- Valutazione d’Impatto Ambientale (VIA) per i progetti, direttiva 85/377/CEE
ambedue recepite nell’ordinamento italiano, con il teso unico in materia ambientale.
Ulteriori strumenti di pianificazione comunale previsti dalla Regione ex L.R. n. 11/2004 “Norme per il governo del territorio”:
- Piano di Assetto del Territorio (PAT) che fissa obiettivi e le condizioni di sostenibilità degli interventi ammissibili;
- Piano degli Interventi (PI) che deve rapportarsi con il bilancio pluriennale del Comune;
- Piano di Assetto del Territorio Intercomunale (PATI).
A tutto questo si aggiunge il “Piano Casa” nato nel 2008 (art, 11 del DL 112) nato come Piano nazionale di edilizia abitativa per promuovere il recupero dell’esistente senza consumo di suolo.
Recepito dalla Regione del Veneto nel 2019 denominato “Piano Casa Veneto 2050” ha come obiettivo nei prossimi trent’anni di migliorare la qualità della vita limitando il consumo di suolo e promuovendo l’uso di fonti energetiche rinnovabili.
Prevede la possibilità di ampliare fino al 15% se la casa raggiunge la classe A1, con un ulteriore 25% per lavori di eliminazione delle barriere architettoniche, aumento delle prestazioni energetiche, l’uso di fonti rinnovabili, applicazione di sistemi di recupero, realizzazione di tetti verdi. Un ulteriore 20% con un Credito Edilizio da Rinaturalizzazione.
Alcuni altri riferimenti normativi regionali:
- L.R. n. 11/2004 “Norme per il governo del territorio”;
- L.R. n. 55/2012 ” Procedure urbanistiche semplificate”;
- L.R. n. 14/2017 “Disposizioni per il contenimento del consumo di suolo e modifiche della legge regionale 23.04.2004 n° 11”
- L,R. n. 14/2019 “”Politiche per la riqualificazione urbana e la rinaturalizzazione del territorio”.
- L.R. n. 19/2021 “Semplificazioni in materia urbanistica ed edilizia per il rilancio del settore delle costruzioni e la promozione della rigenerazione urbana e del contenimento del consumo di suolo – “Veneto cantiere veloce”.
La vigilanza sull’adozione ed entrata in vigore dei vari strumenti, prerogativa della Regione, si arresta al PRG, in quanto i piani attuativi possono a buon parere essere ritenuti mero dettaglio del PRG.
In questo complesso quadro normativo urbanistico si aggiunge il Codice dei Contratti ex D.lgs n. 50/2016, che regola la materia degli appalti pubblici di lavori, forniture e servizi, che a sua volta ha abrogato il precedente codice dei contratti D.Lgs 163/2006, ora abrogato dal D.Lgs 36/2023, ulteriormente aggiornato con la legge 55/2019 cosiddetta “sblocca cantieri”,
Così le Amministrazioni e gli Uffici Tecnici-Amministrativi tenuti a programmare, progettare, appaltare, eseguire, collaudare opere pubbliche, viste le scarse risorse interne si devono appoggiare a tecnici esterni (ingegneri, architetti, avvocati), con ingenti costi.
Il ruolo della politica, definito dalla legge, è quello indicare le scelte e gli indirizzi amministrativi. Agli uffici è riservato il compito di applicarli con le risorse appropriate assegnate loro con i Piani Economici di Gestione (PEG).
Le lentezze burocratiche autorizzative, nonostante i ripetuti tentativi di semplificazione amministrativa per lavori su edifici esistentivi con segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), rimarranno fintantoché la normativa urbanistica ed edilizia italiana sarà caratterizzata, come di fatto è a partire dal 1942, da un sovrapporsi di norme non sempre di carattere esclusivamente urbanistico, che hanno modificato ma non hanno spesso sostituito quelle precedenti, creando un corpus che non è mai giunto a costituire un testo unico.
Inoltre è stato costante fin dagli anni sessanta il dibattito sulla necessità di una riforma urbanistica radicale, mai varata dal alcun Governo nazionale.
L’attuale Governo ventila ancora la possibilità di inserire nella normativa nuove misure per mini condoni edilizi, sia per fare cassa che per sgravare gli uffici tecnici comunali da laboriose istruttorie edilizie. Pane per Geometri e Avvocati.
5) Il punto di vista dell’ASSOCIAZIONE LAZISE CIVICA
Già nel programma elettorale del nostro Gruppo per le elezioni comunali 2023 avevamo previsto nello specifico i due argomenti, 11 e 12, inerenti l’urbanistica tra i 15, di seguito riportati
11. IL PATRIMONIO COMUNALE
Il Comune di Lazise già dispone di un significativo numero di immobili, dislocati anche nelle frazioni, che possono essere utilizzati in modo più efficiente rispetto alle esigenze dei residenti e delle associazioni, ad esempio i magazzini municipali.
Nel nuovo complesso edilizio delle ex scuole elementari di via Roma è previsto il trasferimento degli uffici comunali e di servizi come le poste e l’anagrafe.
Il Comune può quindi valutare la possibilità di utilizzare gli edifici pubblici che verranno a liberarsi, o anche di acquistare nuovi immobili da ristrutturare e riqualificare, per creare nuovi spazi sociali e servizi di pubblica utilità per i residenti e per le necessità delle 57 associazioni registrate nel nostro territorio.
A Pacengo, in particolare, è urgente reperire locali idonei per attivare ambulatori medici, da dare in uso gratuito a medici di famiglia. Attualmente in questa frazione non opera più nessun medico di base, con grave disagio soprattutto per le persone anziane che ne hanno maggior bisogno.
Del patrimonio comunale fa parte anche una vastissima rete di strade e sentieri pubblici, di cui abbiamo recuperato la cartografia completa. Sono vie di campagna già esistenti, anche se spesso poco utilizzate, che si possono recuperare, con una spesa minima, come collegamenti pedonali e piste ciclabili, in gradi di collegare tutto il territorio tra Lazise, Colà e Pacengo. Una rete così capillare di percorsi alternativi alle strade asfaltate può essere la chiave di volta dei piani per ridurre il traffico che paralizza la Gardesana e le altre direttrici più congestionate.
L’amministrazione comunale dovrà preparare, stampare e distribuire una mappa dettagliata per pubblicizzare questi percorsi. I nuovi circuiti pedonali e ciclabili andranno attrezzati con una segnaletica adeguata, con numeri e colori distintivi, indicazioni dei tempi e delle difficoltà di percorrenza, da riportare non solo sulla mappa cartacea, ma anche in un’applicazione informatica (app) consultabile con il telefonino. È opportuno anche coinvolgere le associazioni, le aziende agricole confinanti e le imprese turistiche interessate alla gestione di questi percorsi, prevedendo anche punti di sosta e di ristoro, con tariffe controllate.
12. LA SVOLTA URBANISTICA: BASTA MEGA-SPECULAZIONI EDILIZIE, PIU’ CASE PER I RESIDENTI
L’urbanistica è uno dei temi che più ci differenziano dalle politiche delle passate amministrazioni.
In questi anni gran parte del territorio comunale è stata letteralmente cementificata. E questo è avvenuto nell’interesse di pochi fortunati, spesso provenienti da altre regioni, che hanno potuto fabbricare decine e decine di costruzioni, hotel enormi anche sulle rive del lago, schiere di ville e villette vendute a prezzi inaccessibili alla maggioranza dei residenti, perfino edifici posti sotto sequestro dalla magistratura. I semplici cittadini, invece, hanno avuto enormi difficoltà a ottenere modesti permessi per ristrutturare e risanare edifici già esistenti, per aprire una finestra nella camera del figlio, per realizzare una veranda o sistemare un sottotetto, e in molti casi non sono riusciti a farsi rilasciare nessuna licenza.
Questa disparità di trattamento va rovesciata, capovolta. L’amministrazione comunale, nei limiti del possibile, deve bloccare tutte le grandi speculazioni edilizie: basta ecomostri, basta colate di cemento. Gli uffici comunali devono invece aiutare, consigliere, assistere tutti i residenti che chiedono soltanto di ristrutturare edifici già esistenti, per renderli abitabili e vivibili, per ripopolare i centri storici e le corti rurali, senza consumare altri terreni agricoli e aree verdi.
Tutto il settore edilizio ha bisogno di regole certe, chiare, trasparenti. I cittadini, così come le piccole imprese di costruzione del nostro territorio, che sono rimaste emarginate dai grandi progetti milionari di questi anni, hanno diritto di sapere esattamente cosa si può costruire e come si può farlo, sempre, senza dover chiedere deroghe o favori, e cosa invece non può fare nessuno, mai. I cittadini, le imprese, devono avere diritti e doveri uguali per tutti anche nell’edilizia.
Le grandi scelte urbanistiche devono essere comunicate con largo anticipo e condivise con la cittadinanza, attraverso sistemi trasparenti di partecipazione, come le assemblee e gli incontri pubblici. I progetti vanno comunque pubblicati, ma anche riassunti e descritti in forme chiare e comprensibili a tutti, negli albi comunali e sul sito del Comune.
L’amministrazione deve limitare l’utilizzo di aree agricole per nuove costruzioni, tutelare l’entroterra collinare, far rispettare le tipologie edilizie esistenti, conservando le tradizionali caratteristiche architettoniche locali, difendere con norme di salvaguardia assoluta tutta la fascia più vicino al lago, consentendo soltanto di ristrutturare fabbricati già esistenti, senza aumenti di volume, raddoppi o sopraelevazioni. Via libera, invece, a tutti i piccoli progetti a misura di cittadino, per migliorare il patrimonio edilizio già esistente, garantendo lavoro per le imprese locali che meglio conoscono le caratteristiche, le tecniche edilizie e i materiali che rendono unico il nostro territorio.
6) COSA POSSIAMO FARE ADESSO: OTTOBRE 2023?
Come detto, la tematica Urbanistica rappresenta per Lazise la questione più rilevante e dalla quale inevitabilmente scaturiscono a cascata molte delle criticità che si registrano quotidianamente.
La viabilità, il congestionamento del traffico, il consumo del suolo, l’ormai fuori controllo carico urbanistico, la carenza di disponibilità dell’acqua potabile, la fragilità del territorio a fronte di eventi metereologici sempre più violenti e concentrati, la gestione della rete fognaria, sono solo alcuni dei temi che sono direttamente collegati allo sviluppo urbanistico che a Lazise è stato realizzato nell’ultimo trentennio.
Se da un lato è comprensibile e auspicabile una attenzione dell’amministrazione pubblica allo sviluppo imprenditoriale al fine di contribuire allo sviluppo economico e del benessere dei residenti e di chiunque soggiorni o anche solo visiti il nostro territorio, dall’altro lato è doveroso definire dei limiti entro i quali mantenere il necessario equilibrio tra lo sviluppo urbanistico e la tutela del territorio.
La dimensione fisica del territorio di Lazise è un’area definita. Anche la ripartizione del Comune di Lazise tra superfici coperta dal lago, superfici sulla fascia lago e superfici dell’entroterra è definita.
Non pare opportuno continuare a sviluppare ed ampliare le aree urbanizzate, soprattutto sulla fascia lago, senza porsi un limite di quanto potrà essere ancora incrementato l’indice di densità urbanistica e il carico urbanistico.
Riteniamo sia sufficiente prendere coscienza – anche solo guardando con google una vista, dall’alto ad esempio, della fascia lago del comune di Lazise – di quanto siano aumentati gli insediamenti urbani (di vario tipo) rispetto alla preesistente condizione del territorio agricolo o comunque a verde.
Certamente tutto questo ha portato negli anni un crescente sviluppo economico con tutte le positive conseguenze sulla qualità della vita. Riteniamo però che sia giunto il momento di porre particolare attenzione sull’opportunità di proseguire su questo modo di operare, mentre invece sia necessario l’introduzione di una serie di particolari attenzioni alla autorizzazione di ulteriori concessioni a costruire.
Non sono stati adottati ad oggi dei criteri specifici per il Comune di Lazise e, stante le specifiche peculiarità del Comune, la questione è quanto mai urgente anche in relazione alla situazione che il modo di operare sviluppato negli ultimi 30 anni fino ad oggi, ha generato.
Non è opportuno continuare ad usare il quadro di riferimento normativo che vale per Lazise come per Velo Veronese (ad esempio) o altri comuni veneti che hanno caratteristiche completamente diverse per quanto riguarda l’urbanizzazione legata in particolare allo sviluppo turistico.
Anche le previsioni del legislatore, in diversi ambiti, correlate a facilitare lo sviluppo imprenditoriale devono essere considerate con riferimento allo specifico contesto ove devono essere implementate.
Quanto sopra espresso mette in luce la necessità di adottare delle specifiche prescrizioni in materia urbanistica per il Comune di Lazise che contemplino la situazione esistente del territorio.
In altre parole: un conto è facilitare un insediamento urbanistico con finalità turistiche in un’area dove non c’è nulla, al fine di contribuire a sviluppare l’economia di quell’area; un conto è facilitare un insediamento urbanistico con finalità turistiche in un area ove è già saturata (o quasi) l’urbanizzazione con finalità turistiche.
Per converso, allo stesso modo: una cosa è realizzare un parco a verde in mezzo ad una prateria, una cosa è farlo nel mezzo di una città. In entrambi i casi si possono utilizzare le stesse norme, ma la situazione specifica di “dove” si utilizzano, è diversa e se ne deve tener conto.
La gestione dello sviluppo urbanistico del Comune deve avere dei criteri che recepiscano anche la dimensione “politica” e di indirizzo strategico.
Come peraltro ben evidenziato ad esempio nel regolamento “CRITERI PER LE STIMA DEL BENEFICIO PUBBLICO” recentemente modificato dal Consiglio comunale, esiste una dimensione “politica” nelle scelte urbanistiche che è di precipua competenza del Consiglio comunale e non deve essere demandata esclusivamente ad una serie di pareri – certamente necessari – tecnici che, inevitabilmente, prendono in esame esclusivamente la dimensione di propria competenza della questione senza averne la visione complessiva.
In altre parole, se ad esempio viene chiesto ai VVF un parere su un progetto di urbanizzazione di un’area precedentemente agricola, il parere si limiterà ad una verifica del rispetto delle norme in materia di sicurezza per gli incendi etc..
Parimenti per USL etc..
Se poi a questa serie di pareri tecnici, aggiungiamo la possibilità per chi è preposto ad istruire la pratica, di inserire la DEROGA agli strumenti urbanistici esistenti, di fatto consentiamo di aggirare ogni ostacolo.
Come abbiamo visto, il quadro normativo di riferimento è molto articolato e presenta ampie possibilità di realizzare, costruire, modificare, derogare.
Abbiamo, anche recentemente, potuto constatare come utilizzando argomentazioni come quelle di seguito elencate a titolo esemplificativo, si possano approvare ed autorizzare (in deroga alla normativa) ulteriori costruzioni a prescindere da tutto!
“…Ciò al fine di assecondare l’attività imprenditoriale in itinere e contestualmente garantire un ordinato sviluppo dell’area…”;
“….l’intervento proposto non contrasta con le norme di adeguamento dello strumento urbanistico comunale a direttive di livello superiore (PTCP, PTRC) e pertanto risulta compatibile con la conservazione degli elementi di interesse ambientale e paesaggistico caratterizzanti le aree sottoposte a particolare tutela da parte dei medesimi…”
“…l’intervento di ristrutturazione/rigenerazione si pone in forte relazione con le esigenze di un turismo di elevata qualità e l’attività svolta tende a migliorare i livelli occupazionali, essendo richiesto ulteriore personale per la gestione della struttura oltre a quello già impiegato..”
“…il recupero di un patrimonio edilizio degradato (in realtà ABUSIVO n.d.r.) produce effetti positivi sul paesaggio nel suo complesso e contribuisce al contenimento del consumo di suolo considerato che viene attuato sul medesimo sedime dell’impianto esistente…”
“ …alla luce di quanto precedentemente esposto, necessario salvaguardare il territorio e assecondare le attività economiche, fermo restando che la deroga verrà concessa in relazione ad una specifica attività imprenditoriale…”
Praticamente assistiamo all’utilizzo dei termini “salvaguardiamo il territorio” come giustificazione a qualsiasi cosa.
C’è una relazione tra “salvaguardiamo il territorio” e cosa questa allocuzione significa?
Riteniamo che il Consiglio comunale DEBBA PRENDERSI L’ONERE DI DEFINIRE COSA QUESTO SIGNIFICHI! Non può valere per qualsiasi costruzione in qualsiasi area venga realizzata!
