La ristrutturazione del Campeggio Comunale di Lazise è un’opera ormai certamente necessaria.
L’intervento di ristrutturazione e riqualificazione (come si dice adesso) non è mai stato portato all’attenzione del Consiglio Comunale ed è stato, invece, sin qui, oggetto di emanazione di numerose delibere di Giunta è determine dell’ufficio lavori pubblici.
2023.11.30
La vicenda vede la luce con una prima determina dell’ufficio LLPP DET. N. 447 del 30-11-2023.
Oggetto: LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE DEL CAMPEGGIO COMUNALE DI LAZISE. INCARICO PROFESSIONALE ALL’ING. GIACOMAZZI PIERLUIGI, CON STUDIO IN DOMEGLIARA (VR), PER LA STESURA DEL PROGETTO DI FATTIBILITA’ TECNICO – ECONOMICA – Z8E3D5FB52
Nel documento si pone una prima stima dei lavori da eseguire:
DATO ATTO che si è provveduto a quantificare sommariamente gli interventi relativi alle opere da demolire, modificare e da realizzare un importo di intervento di circa € 2.600.000,00, relativamente alle opere di riqualificazione del Campeggio Comunale sito in lungolago Cavazzocca – Mazzanti in Lazise;
ai fini dell’affidamento dell’incarico si è ritenuto di dover invitare a formulare la propria offerta economica l’Ing. Pierluigi Giacomazzi, con studio professionale in Domegliara (VR) in Via A.Diaz, 4 in possesso di un curriculum adeguato e proporzionato rispetto alle prestazioni da progettare per il caso di specie;
RILEVATO che il progettista, invitato mediante procedura M.E.C.U.C. Rich. n. 5293 del 21.11.2023, in data 30.11.2023 prot.35490 si è dichiarato disposto a svolgere l’incarico per un importo pari ad €.18.000,00 oltre contributi ed IVA per un complessivo di €.22.838,40;
L’incarico viene conferito dal Geometra Zanini (nonostante la ristrutturazione del Campeggio comunale non fosse inserita nell’elenco delle Opere Pubbliche di cui all’Atto di Indirizzo con il quale la Giunta si era espressa con DG n° 229 del 19.20.2023) al tecnico individuato; successivamente, circa un mese dopo, l’incarico viene ridefinito con la seguente determina (in sostanza perché Zanini aveva sbagliato la redazione della precedente determina):
2023.12.06
DETERMINA N. 457 DEL 06-12-2023
LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE DEL CAMPEGGIO COMUNALE DI LAZISE. RETTIFICA DET.LL.PP. N. 447 DEL 30.11.2023 – INCARICO PROFESSIONALE ALL’ING. GIACOMAZZI PIERLUIGI , CON STUDIO IN DOMEGLIARA (VR) PER LO STUDIO DI FATTIBILITA’ PROPEDEUTICO ALLA FASE DI PROGETTAZIONE .
VISTA la determinazione dell’Ufficio Lavori Pubblici n. 447 del 30.11.2023, avente per oggetto “Lavori di riqualificazione del Campeggio Comunale di Lazise . Incarico professionale all’ing. Giacomazzi Pierluigi , con studio in Domegliara (VR), per la stesura del progetto di fattibilità tecnico – economica – Z8E3D5FB52”;
DATO ATTO che con l’art.41 del Dlg. 36/2023, ed in particolare con l’allegato I.7 “Contenuti minimi del quadro esigenziale, del documento di fattibilità delle alternative progettuali, del documento di indirizzo della progettazione, del progetto di fattibilità tecnica ed economica e del progetto esecutivo” vengo definiti i due nuovi livelli e contenuti di progettazione, quali:
progetto di fattibilità tecnico – economica progetto esecutivo;
preceduti dal DOCFAP – Documento di fattibilità alle alternative progettuali – e DIP – Documento di indirizzo alla progettazione;
IMPORTO: 22.838,40 euro
Come detto, viene coretto un errore di stesura della determina. Infatti, l’incarico al professionista viene dato per lo studio di fattibilità propedeutico alla fase di progettazione anziché per la stesura del progetto di fattibilità tecnico -economica.
2024.01.12
In data 12 gennaio 2024 circa un mese dopo (feste comprese) l’incarico al professionista, la Giunta si riunisce, analizza le varie soluzione ed approva la soluzione ritenuta migliore con la delibera di Giunta numero 6-24
DOCFAP PER LA “RIQUALIFICAZIONE DEL CAMPEGGIO COMUNALE DI LAZISE” – ANALISI SOLUZIONI ED APPROVAZIONE
Nel documento di fattibilità delle alternative progettuali (DOCFAP) elaborato dall’Ingegnere incaricato vengono proposte due alternative di intervento.
SOLUZIONE 1
Una prima soluzione, più conservativa, prevede di mantenere il più possibile l’assetto planimetrico del campeggio del tutto simile alla situazione attuale, in termini di viabilità e posizione/superficie delle piazzole.
Gli interventi previsti comprendono:
- Sistemazione cortile in prossimità nuovo ingresso da via Roma;
- Sistemazione delle piazzole ex bungalow;
- Sistemazione ed integrazione alberi alto fusto;
- Rifacimento del manto di usura degli asfalti della viabilità esistente;
- Sistemazione puntuale delle interferenze, eventuale sostituzione di parte dei sottoservizi esistenti oggetto di trasformazione;
- Sistemazione dell’illuminazione pubblica e degli impianti elettrici;
- Sistemazione puntuale di alberi esistenti e messa a dimora di nuove piante.
In generale con la presente soluzione, alcune aree verdi rimangano inutilizzate a seguito del mantenimento e della conformazione della viabilità.
Si ottengono n. 114 piazzole e n. 6 piazzole per l’installazione di bungalows
Costo preventivato dell’intervento
| SOLUZIONE 1 | 2.120.000,00 € |
| Fabbricati (campeggio) + Oneri sicurezza | 1.000.000,00 € |
| Opere di urbanizzazione (campeggio) + Oneri sicurezza | 720.000,00 € |
| Chiosco e area di pertinenza + Oneri sicurezza | 400.000,00 € |
Soluzione 2
La seconda soluzione prevede cambiamenti più radicali per una migliore organizzazione della viabilità e delle aree interne, attraverso il rifacimento completo dell’assetto planimetrico e impiantistico.
Gli interventi previsti comprendono:
- rifacimento della viabilità interna, strade e vialetti pedonali, con pavimentazioni “ecologiche” di tipo permeabile;
- rifacimento e riorganizzazione delle piazzole, che vengono ampliate per adeguarle agli standard attuali in termini di superficie;
- rifacimento completo dei sottoservizi (fognatura, acquedotto, antincendio, ecc.);
- rifacimento completo dell’impianto elettrico, dell’illuminazione pubblica e della rete WIFI;
- rimozione degli alberi esistenti e nuova piantumazione di alberi d’alto fusto in funzione della nuova distribuzione delle piazzole;
- realizzazione dell’impianto di irrigazione;
Questa soluzione che dovrà prevedere l’impiego di materiali più performanti ed ecologici, con superfici il più possibile permeabile, prevede la realizzazione di n. 105 piazzole di dimensione media di mq 80 circa e n. 8 piazzole per l’installazione di bungalows.
| SOLUZIONE 2 | 2.850.000,00 € |
| Fabbricati (campeggio) + Oneri sicurezza | 1.000.000,00 € |
| Opere di urbanizzazione (campeggio) + Oneri sicurezza | 1.450.000,00 € |
| Chiosco e area di pertinenza + Oneri sicurezza | 400.000,00 € |
La giunta decide di procedere con l’intervento più radicale e più costoso.
……
“VISTO in tal senso il DOCFAP per la “Riqualificazione del Campeggio Comunale di Lazise” elaborato dall’Ing. Giacomazzi Pierluigi, depositato a protocollo n.37939 in data 27.12.2023 ed allegato alla presente, dal quale emerge che tra le varie opzioni possibili la più congruente risulta la soluzione che prevede il rifacimento completo dell’assetto planimetrico ed impiantistico con una probabile spesa necessaria per la realizzazione dell’opera stimabile in circa €.4.050.000,00 come rappresentata dal seguente quadro economico di massima:
Nella soluzione scelta vengono tolti i Bungalow in muratura e le piazzole ridotte in maniera significativa. Infatti, attualmente il campeggio comunale è dotato di 126 piazzole di varia metratura e di 13 Bungalow in muratura.
Chiaramente una perdita di capacità ricettiva considerevole che dovrebbe essere tenuta in considerazione.
Con la delibera sopracitata viene approvato un intervento che raddoppia le previsioni di spesa, ricordiamo che la prima stima dell’ufficio LLPP era di 2.600.000.
2024.02.08
In data 8 febbraio 2024 con deliberazione di Consiglio Comunale numero 7 (con voto contrario di LAZISE CIVICA), la spesa veniva inserita nel PTOP come previsto dall’art, 37 del D.Lgs 36/2023, per una spesa prevista di 4.050.000,00 Euro (600.000,00 nel 2024; 2.400.000,00 nel 2025; 1.050.000,00 nel 2026).
2024.03.26
Con DET LLPP n° 108 il Geometra Zanini affida l’incarico di indagine Geologica e Geotecnica per l’importo di 3.425,76 Euro al Dott Geol. Alberto Cò.
2024.04.30
Durante il Consiglio comunale del 30 Aprile 2024 viene trattata anche la Mozione presentata da Lazise CIVICA in Data 2 Aprile 2024, con la quale veniva chiesto di rivedere il progetto, il preventivo di spesa e di organizzare un incontro per sentire il parere della popolazione per un’opera così rilevante dal punto di vista economico.
Mozione bocciata.
2024.05.29
Con DETT LLPP n° 207 e 208 il Geometra Zanini affida gli incarichi di Indagine per analisi Alberatura presente (5.590,00 Euro) al Dot. For. Antonio Pietro Comunian della COGEV e Indagine Archeologica (3.172,00 Euro) al Dotto Davide Brombo.
2024.06.27
Con la DET LLPP N. 251 DEL 27-06-2024, che ha per oggetto:
INCARICO PROFESSIONALE ALLO STUDIO ASSOCIATO ARCHITETTI GUALTIERO RIZZI, GIOVANNI STANZIAL + LUCA GASTALDELLI DI CALMASINO (VR) , PER IL SERVIZIO DI PROGETTAZIONE TECNICO ECONOMICA , DI CUI ALL’ART.6 ALLEGATO I.7 DEL DLG.S 36/2023, RELATIVAMENTE AI LAVORI DI RIQUALIFICAZIONE DEL CAMPEGGIO COMUNALE.- B219BBB787
Il Geometra Zanini da incarico a uno studio associato di Architetti per la progettazione tecnico economica dell’opera (171.695,72 Euro !!!!)
Giova far notare che il limite massimo per affidamento diretto è 140.000,00 euro e il Geometra ha posto come importo a base dell’offerta 139.900.00 euro.
Giova anche far notare che non si tratta della progettazione esecutiva (che costerà altrettanto se non di più) ma della progettazione tecnico economica!
Pare venga frazionato artificiosamente l’onere previsto per le varie fasi della progettazione!
“VISTA l’offerta e la documentazione allegata trasmessa dallo Studio Associati architetti Gualtiero Rizzi- Giovanni Stazial + Luca Gastaldelli con studio in Calmasino di Bardolino (VR, presentata tramite portale MEPA procedura n. 4440887 del 13.06.2024 ed acquisita al protocollo in data 25.06.2024 n. 21187, nella quale la società d’ingegneria proponeva un ribasso percentuale pari al 3,30% sull’importo del servizio ammontante in €.139.900,00 e pertanto l’importo di COMUNE DI LAZISE Atto prodotto da sistema informativo automatizzato Determinazione N.R.G. 494 del 27-06-2024 aggiudicazione ammonta ad €.135.321,35 oltre oneri contributi (4%) ed IVA e quindi €.171.695,72;”
RICHIAMATO l’art. 192 del D.Lgs. 267/2000 e s.m.i. che prescrive la necessità di adottare apposita determinazione a contrarre e dato atto che la presente determinazione viene assunta anche ai sensi e per gli effetti di tali articoli di legge, contenendone tutti gli elementi essenziali in quanto:
- il contratto intende perseguire la finalità di affidare un incarico professionale per l’elaborazione del progetto di fattibilità – tecnico – economica – P.F.T.E – dei Lavori di Riqualificazione del Campeggio Comunale di Lazise;
- il contratto ha per oggetto servizi tecnico professionali;
- il contratto verrà affidato direttamente ad operatore economico già qualificato ed inserito nella specifica categoria del MEPA;
2024.12.18 – IMPORTO
Con deliberazione di Giunta Comunale n. 293 del 18-12-2024
avente per oggetto:
“RIQUALIFICAZIONE DEL CAMPEGGIO COMUNALE DI LAZISE” APPROVAZIONE TECNICA DEL PROGETTO DI FATTIBILITA’ TECNICO ECONOMICA DELLE OPERE PRELIMINARI DISPOSIZIONI ATTUATIVE PER IL FINANZIAMENTO DELL ‘INTERVENTO
EVIDENZIATO che in base alla definizione progettuale in corso viene evidenziato dai professionisti l’opportunità di procedere con una fase preliminare di lavorazioni propedeutica alla definizione di una parzializzazione del campeggio che consenta l’apertura per la prossima stagione turistica di almeno una porzione dello stesso;
VISTA in tal senso la documentazione progettuale di fattibilità tecnico economica delle “Opere preliminari per la Riqualificazione del Campeggio Comunale” che prevede, oltre alle somme necessarie alla progettazione di Fattibilità Tecnico Economica generale, le opere preliminari da realizzarsi al più presto per un importo lavori di €.297.000,00 oltre IVA composto dai seguenti elaborati acquisiti a protocollo ai n. 37239 – 37240 in data 02.12.2024:
Con la delibera viene approvata una spesa di €.297.000,00 oltre IVA per opere di suddivisione del campeggio al fine di procedere con i lavori durante la stagione del campeggio stesso. Vengono comunque stimati circa 600.000 euro di costi per questa fase preliminare. Inoltre, vengono previsti altri 53.500,00 di spese indispensabili all’apertura di cui però non si è ancora trovato copertura.
DATO ATTO che l’intervento non comprende i seguenti interventi che risulteranno comunque indispensabili al fine dell’apertura del Campeggio Comunale per la prossima stagione e precisamente:
- Mobile Home (fornitura, installazione e allacciamento): importo stimato € 30.000 cadauno
- Sbarra di ingresso automatica: importo stimato € 5.000
- Recinzione di delimitazione tra primo e secondo stralcio: importo stimato € 10.000
- Alcuni pozzetti, chiusini e opere a verde: importo stimato € 8.500
E che tali importi, per una spesa complessiva di €.53.500,00 circa dovranno essere individuati nel bilancio di previsione 2025 al fine di garantire l’apertura stagionale;
Proseguendo la lettura della delibera vengono elencati i costi previsti dai progettisti per la realizzazione dell’intera opera.
Si prevede di procedere a stralci;
DATO ATTO che l’aumento dei costi stimati con il DOCPAF è conseguente alla definizione di maggior livello della progettazione;
RITENUTO che le opere di ristrutturazione del chiosco comunale e dell’area esterna, secondo il progetto generale che verrà approvato in seguito, possono essere inserite nel prossimo bando per la gestione pluriennale del chiosco stesso, mediante l’attivazione di un PPP (Partenariato Pubblico Privato) e conseguente concessione di durata idonea al recupero dell’investimento secondo la disciplina prevista dal LIBRO IV – DEL PARTENARIATO PUBBLICO-PRIVATO E DELLE CONCESSIONI del D.Lgs. 36/2023 e ss.mm.ii.;
Tirando le somme facciamo notare che il costo stimato per il rifacimento del campeggio comunale è di (salvo imprevisti)
| OPERE PRELIMINARI | 600.000,00 |
| PRIMO STRALCIO | 4.000.000,00 |
| SECONDO STRALCIO | 1.250.000,00 |
| TERZO STRALCIO | 640.000,00 |
| OPERE ULTERIORI | 53.000,00 |
| TOTALE | 6.543.000,00 |
UNA FOLLIA!
Peraltro, è stata approvata una spesa che non ha copertura finanziaria, contravvenendo alle regole della pubblica amministrazione.
Qualche considerazione
L’impostazione che l’attuale maggioranza ha dato alla riqualificazione del campeggio comunale di Lazise presenta numerose criticità che evidenziano una grave mancanza di approfondimento e di rigore metodologico nell’analisi delle reali esigenze e delle possibili conseguenze di un intervento di tale portata.
Fin dall’inizio, l’amministrazione ha proceduto con richieste a professionisti di documentazioni e proposte, orientate alla mera ristrutturazione dell’assetto planimetrico e impiantistico, senza analizzare e considerare elementi concreti circa la sostenibilità economica e finanziaria dell’intervento, né una valutazione esaustiva dei costi-benefici.
Inoltre, i documenti di progetto che sono sin qui stati fatti realizzare si limitano ad enunciare gli obiettivi di riqualificazione, evidenziando l’obsolescenza dei fabbricati e degli impianti, senza però specificare in modo dettagliato le modalità e le tempistiche reali per il completamento dei lavori.
Nel febbraio 2024 era stato previsto di spendere 600.000,00 euro entro il dicembre 2024: ad oggi abbiamo solamente pagato professionisti, ma di lavori ancora non si inizia a vedere nulla.
L’ipotesi, poi, di ultimare il primo stralcio entro la fine del 2025 appare alquanto ottimistica, soprattutto se si considerano le numerose variabili e i potenziali imprevisti che caratterizzano interventi di ristrutturazione in strutture storiche e con un patrimonio di interesse pubblico.
La scelta di mantenere il campeggio in funzione, seppur parzialmente, durante i lavori, certamente tiene conto delle esigenze di continuità nel servizio, ma solleva ulteriori interrogativi riguardo alla sicurezza e alla qualità del servizio offerto, rischiando di compromettere l’esperienza di una clientela che, come si evince dal documento, è prevalentemente costituita da persone di mezza età e anziane, abituate a un certo livello di stabilità e continuità.
Ricordiamo qui che il campeggio non è un’opera pubblica con funzioni sociali, ma un servizio offerto agli ospiti che dovrà necessariamente produrre un profitto non diventare esclusivamente un costo per la comunità di Lazise.
Di fatto si tratta della realizzazione pubblica economicamente più rilevante pur non portando nessun beneficio diretto agli abitanti ed alla qualità della vita degli stessi.
Il progetto, nel suo complesso, sembra privo di un’analisi approfondita e di una pianificazione finanziaria che vada oltre la mera ricezione delle preventivazioni affidate ai professionisti esterni per la ristrutturazione. Non viene fornita una chiara visione delle fonti di finanziamento, né un’analisi previsionale dettagliata economico finanziaria che permetta di valutare con realismo la capacità di sostenimento di un investimento così consistente, soprattutto in un periodo di incertezza economica. L’assenza di una strategia mirata che contempli rischi e scenari alternativi evidenzia un approccio gestionale che appare frettoloso e poco attento alle implicazioni a lungo termine.
In definitiva, la proposta di riqualificazione del campeggio comunale di Lazise, pur riconoscendo la necessità di adeguare l’offerta alle moderne esigenze del turismo, si presenta come un intervento azzardato. La carenza di una visione strategica integrata, l’approccio frammentario alla pianificazione economica e l’assenza di strumenti analitici in grado di prevedere e mitigare i rischi rendono il progetto, a nostra opinione un’operazione fortemente criticabile, che rischia di compromettere non solo la funzionalità e l’identità storica del campeggio, ma anche la stabilità finanziaria dell’intera amministrazione comunale.
Ci soffermiamo anche sul costo complessivo dell’operazione e ci permettiamo di dare una valutazione sulla congruità: la cifra di 6.543.000,00 euro (salvo imprevisti) della quale attualmente si sta parlando, pare sproporzionata rispetto alla realizzazione di un campeggio dove i servizi igienici sono già stati ristrutturati, i bungalow è previsto che vengano demoliti e non ricostruiti e di fatto parliamo della realizzazione di un muro di cinta e di un edificio di circa 100 mq. Dalle suddivisioni degli stanziamenti economici pare che ben oltre la metà degli importi siano dedicati a pagare progettisti e consulenti professionisti. E a questo va aggiunto un importo indicativamente di altri 2.000.000,00 di euro quale costo di interessi da pagare per l’accensione di un mutuo trentennale come attualmente l’amministrazione ha previsto!
La decisione, poi, di abbattere i bungalow in muratura e di non ricostruirli per ricorrere all’utilizzo dei Mobil Home ci pare un evidente – e maldestro – tentativo di ricondurre anche il Campeggio comunale ai problemi di irregolarità che la maggior parte degli altri campeggi a Lazise hanno, utilizzando in modo indiscriminato, non regolamentato e non controllato queste pseudo strutture mobili (nessuno le ha mai viste muoversi!) per poi allacciarle alle reti fognarie, elettriche, idriche etc.. senza pagare gli oneri previsti per le strutture in muratura, e con uno smisurato sfruttamento dei servizi primari comunali.
