La gestione delle convenzioni urbanistiche del Comune di Lazise
Cosa sono le opere perequative e compensative
Il Piano Urbanistico Attuativo (PUA) è lo strumento attraverso il quale le previsioni della pianificazione urbanistica comunale vengono attuate nel dettaglio. Generalmente le aree interessate da PUA risultano già edificabili sulla base degli strumenti urbanistici generali; il PUA non attribuisce nuova edificabilità, ma organizza l’intervento sotto il profilo urbanistico, infrastrutturale e funzionale.
Il PUA non è uno strumento di pianificazione generale, ma una fase attuativa necessaria per garantire che l’intervento edilizio avvenga secondo criteri di programmazione, coerenza e sostenibilità, nel rispetto della pianificazione urbanistica e a tutela del territorio e dell’interesse pubblico.
Il soggetto attuatore, per poter costruire e commercializzare gli immobili, è tenuto a dotarsi di un Piano Urbanistico Attuativo, assumendosi l’onere di organizzare l’area sotto il profilo urbanistico e infrastrutturale, previo iter di approvazione da parte del Comune. Attraverso il PUA, il privato si fa carico della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria – strade, parcheggi, reti, spazi pubblici e servizi – indispensabili affinché l’intervento risulti correttamente inserito nel contesto urbano e coerente con la pianificazione vigente.
Questa fase attuativa consente al privato di rendere concretamente esercitabili i diritti edificatori attribuiti dalla pianificazione generale, traducendoli in valore economico. Tale vantaggio per il soggetto privato è l’effetto diretto di una decisione pubblica di governo del territorio e, proprio per questo, deve trovare un necessario equilibrio in una restituzione concreta a favore della collettività.
Le opere perequative e compensative non rappresentano quindi una forma di generosità del privato, ma il corrispettivo dovuto per l’aumento di valore immobiliare generato dalla trasformazione urbanistica. In alternativa alla realizzazione diretta delle opere, tali oneri potrebbero essere monetizzati e versati nelle casse comunali: quando ciò non avviene, è essenziale che le opere previste vengano realizzate nei tempi stabiliti.
Il problema dei tempi e delle garanzie
Il sistema delle opere perequative può funzionare solo se fondato su convenzioni urbanistiche solide, dotate di:
- tempi certi e vincolanti;
- garanzie economiche realmente escutibili;
- penali efficaci in caso di ritardo;
- un legame stringente tra realizzazione delle opere e rilascio delle agibilità.
Quando questi elementi mancano o non vengono attivati, l’equilibrio tra interesse pubblico e interesse privato si rompe. Il privato ottiene immediatamente i benefici della trasformazione urbanistica, mentre la collettività resta in attesa delle opere che avrebbero dovuto compensarla.
Esempio negativo: Parchi del Garda
Il caso della rotatoria, opera compensativa legata alla realizzazione dell’ex Hotel e dei Parchi del Garda a Pacengo, è la dimostrazione concreta di cosa accade quando il Comune rinuncia a pretendere garanzie realmente efficaci.
Un’opera indispensabile per mitigare l’impatto viabilistico di un insediamento turistico di grande richiamo è stata rinviata oltre l’apertura della struttura, permettendo al privato di avviare l’attività e di beneficiare immediatamente dell’investimento, senza aver prima rispettato gli impegni assunti nei confronti della collettività.
Da quel momento il Comune ha perso progressivamente forza contrattuale. Tra fallimenti, passaggi di proprietà e lunghi contenziosi legali, l’Amministrazione si è trovata a inseguire per oltre vent’anni un’opera che doveva essere realizzata fin dall’inizio. Tutto questo perché l’intervento non era legato in modo diretto all’agibilità della struttura e perché le garanzie previste in convenzione si sono rivelate deboli e inefficaci, incapaci di assicurare l’esecuzione delle opere compensative.
Il risultato è stato uno squilibrio evidente: il privato ha incassato subito i benefici della trasformazione urbanistica, mentre il territorio ha dovuto attendere per decenni ciò che gli era dovuto. Un precedente che dovrebbe insegnare una lezione chiara: senza garanzie forti e senza un vincolo immediato tra opere e apertura delle attività, l’interesse pubblico resta sempre l’anello debole.
Esempio: PUA Pacengo Alto – Pacengo Porto
Il caso del PUA Pacengo Alto – Pacengo Porto mette in evidenza in modo particolarmente chiaro le criticità di un sistema convenzionale che, pur formalmente dettagliato, risulta debole nella capacità di garantire il rispetto degli impegni assunti.
La convenzione urbanistica originaria è stata sottoscritta il 19 ottobre 2018 ed è stata successivamente aggiornata con una convenzione in variante firmata il 30 dicembre 2024, a seguito dell’approvazione della variante con Delibera di Consiglio Comunale n. 46 del 30 luglio 2024. In tali atti sono previste numerose opere perequative e compensative, accompagnate da cronoprogrammi precisi e da importi economici rilevanti a carico dei soggetti attuatori.
Un elemento fondamentale, spesso sottovalutato nel dibattito pubblico, è che la convenzione non rinvia l’avvio delle opere a eventi futuri o discrezionali. Al contrario, i termini per la presentazione dei progetti decorrono direttamente dalla data di stipula della convenzione, mentre l’inizio e l’ultimazione dei lavori sono scanditi da tempi certi, legati al rilascio dei titoli abilitativi ma non liberamente procrastinabili. Le opere, dunque, avrebbero dovuto partire a ridosso della firma della convenzione, secondo un calendario chiaramente definito.
A distanza di anni dalla sottoscrizione dell’accordo originario, tutte le tempistiche risultano ampiamente superate. Alcune opere sono state realizzate, tra cui la rotatoria di accesso all’ambito, ma restano ancora incompiute opere fondamentali per la collettività, tra cui la piazza pubblica, i parcheggi pubblici previsti, il magazzino a servizio della scuola dell’infanzia e i percorsi ciclopedonali di collegamento, la “remiera” con annessi bagni pubblici, elementi essenziali per la fruibilità e la sicurezza dell’area.
Il problema non è solo il ritardo, ma il modello di tutela scelto. Il legame tra realizzazione delle opere e rilascio delle agibilità è presente, ma risulta parziale e frammentato, limitato ai singoli stralci funzionali del PUA e alle singole ditte lottizzanti. Manca una responsabilità solidale tra i soggetti attuatori, che avrebbe consentito al Comune di disporre di uno strumento più efficace per garantire l’esecuzione delle opere nei tempi stabiliti.
Come evidenziato anche nell’interrogazione consiliare presentata nel dicembre 2025 da LAZISE CIVICA, mentre gli interventi edilizi privati risultano in avanzato stato di realizzazione e producono benefici economici immediati, le opere pubbliche e compensative restano in parte sulla carta, determinando uno squilibrio evidente tra vantaggio privato e interesse pubblico.
Il caso del PUA Pacengo Alto – Pacengo Porto conferma quindi una criticità strutturale: le opere perequative non mancano sulla carta, mancano gli strumenti per far rispettare i tempi. In assenza di penali efficaci, di garanzie realmente coercitive e di un vincolo unitario tra opere e piena operatività degli insediamenti, il rischio è che anche impegni formalmente chiari si trasformino in ritardi sistematici a danno del territorio.
Ogni proroga non adeguatamente motivata, ogni rinvio tollerato, ogni mancata attivazione delle garanzie previste indebolisce progressivamente la posizione del Comune e rafforza quella del soggetto privato. Con il passare del tempo, l’Amministrazione perde leva contrattuale, mentre il territorio continua a subire gli effetti della trasformazione urbanistica senza ricevere le opere che avrebbero dovuto compensarla.
Continuare a tollerare ritardi pluriennali significa, di fatto, accettare che obblighi chiaramente definiti nelle convenzioni diventino facoltativi. Ed è proprio qui che si misura la credibilità dell’azione pubblica: un Comune che non fa rispettare i tempi delle opere previste rinuncia a tutelare in modo efficace l’interesse collettivo.
Il rischio è evidente ed è già stato sperimentato in passato. È il rischio di trovarsi nuovamente in una situazione analoga a quella dei Parchi del Garda, dove l’assenza di un intervento tempestivo e di garanzie realmente efficaci ha prodotto ritardi pluridecennali, contenziosi e uno squilibrio profondo tra benefici privati e diritti della collettività.
A questo punto la domanda non può più essere evitata: perché il Comune non si muove? Per quale ragione, pur in presenza di obblighi chiari e di strumenti giuridici disponibili, è stata scelta una linea di sostanziale passività? È una scelta politica consapevole o una rinuncia preventiva all’esercizio del proprio ruolo di tutela del territorio?
Esempio: Park Dosso
Il caso del Park “Dosso” (l’area affacciata sulla strada Gardesana SR 249 in corrispondenza della Porta principale di accesso al paese Via Porta San Zeno)rappresenta una vicenda particolarmente significativa, perché mette in evidenza come, anche in presenza di atti formalmente corretti e di un iter amministrativo apparentemente concluso, l’interesse pubblico possa rimanere esposto a ritardi, incertezze e contraddizioni.
Nel caso specifico, le opere perequative non solo risultano previste dagli atti, ma hanno completato l’intero percorso amministrativo fino all’approvazione del progetto e all’affidamento dei lavori. L’area di parcheggio in località Dosso, classificata come zona F a servizi, risulta aperta e pienamente operativa, mentre le opere pubbliche che avrebbero dovuto accompagnarne l’attivazione non risultano ancora completate.
Con Deliberazione di Giunta Comunale n. 150 del 24 maggio 2024 sono state definite le opere perequative a carico dei soggetti attuatori per un importo complessivo di 57.000 euro. Successivamente, con Determinazione del Responsabile dei Lavori Pubblici n. 185 del 23 maggio 2025, il Comune ha approvato il progetto esecutivo, individuato l’impresa esecutrice e attestato la copertura economica dell’intervento mediante fideiussione per l’intero importo. Le opere riguardano interventi rilevanti sulla viabilità e sulla sicurezza lungo via Gardesana e via Dosso, tra cui marciapiedi, attraversamenti pedonali, una rotatoria a raso e il miglioramento delle condizioni di fruibilità dell’area.
Nonostante ciò, come emerso dall’interrogazione consiliare presentata il 12 dicembre 2025 da LAZISE CIVICA e discussa nel Consiglio comunale del 30 dicembre 2025, nonché dalla successiva risposta scritta dell’Amministrazione, le opere risultano solo parzialmente avviate e non completate, mentre il parcheggio è già pienamente in funzione. I rinvii sono stati motivati con ragioni contingenti, legate al traffico e alle condizioni metereologiche, ma il dato politico resta invariato: il beneficio privato si è concretizzato prima della restituzione pubblica.
Il quadro si è ulteriormente aggravato durante la stessa seduta del Consiglio comunale del 30 dicembre 2025, quando si è verificato un evidente cortocircuito istituzionale. A fronte delle dichiarazioni del Sindaco, volte a rassicurare sulla regolarità dell’iter e sull’imminente realizzazione delle opere, il Responsabile dei Lavori Pubblici ha affermato pubblicamente che le opere, pur essendo state progettate, approvate e affidate con propria determinazione, potrebbero non essere eseguite nelle modalità previste.
Questa contraddizione non può essere archiviata come un semplice disallineamento tecnico, né tantomeno politico. Quando, in sede di Consiglio comunale, il Sindaco viene di fatto smentito dal proprio dirigente tecnico, la percezione che ne deriva è quella di una chiara distonia tra l’indirizzo politico e l’azione degli uffici, una situazione grave e oggettivamente imbarazzante per l’Amministrazione.
Se opere già progettate, approvate e affidate possono essere rimesse in discussione, viene meno la certezza degli impegni assunti dal Comune nei confronti della collettività. E soprattutto, chi si assume la responsabilità finale quando decisioni formalmente adottate vengono di fatto rimesse in discussione o modificate dagli uffici, senza un chiaro e pubblico coinvolgimento del Sindaco e dell’indirizzo politico?
Mettere in discussione le opere dopo averle progettate, approvate e affidate significa ammettere che le decisioni di pianificazione non poggiano su una base di valutazione solida e coerente. Una leggerezza di questo tipo, soprattutto quando riguarda scelte strategiche e interventi rilevanti sulla viabilità, non è accettabile. Scaricare successivamente sul territorio e sui cittadini le conseguenze di scelte non sufficientemente ponderate a monte rappresenta una grave criticità amministrativa e restituisce l’immagine di un processo decisionale fragile.
Una situazione oggettivamente imbarazzante, che mette a nudo alcuni limiti strutturali del Comune di Lazise nella capacità di governare interventi complessi e di garantire coerenza tra pianificazione, atti amministrativi e risultati concreti. Il caso Park Dosso non appare quindi come un episodio isolato, ma come l’ennesimo segnale di una gestione che fatica a trasformare gli impegni formalmente assunti in opere realmente realizzate a beneficio della collettività.
Le opere dovute e le responsabilità da esercitare
Le opere perequative e compensative sono dovute al Comune e ai suoi abitanti. Non rappresentano una concessione discrezionale né una forma di generosità del privato, ma il corrispettivo obbligatorio per le trasformazioni urbanistiche autorizzate e per l’incremento di valore che tali trasformazioni generano.
Per questo motivo, il Comune ha il dovere di prestare la massima attenzione nel portare a buon fine questi accordi con i privati. Firmare una convenzione urbanistica non può essere considerato un punto di arrivo, ma l’inizio di una responsabilità precisa: far rispettare le regole, vigilare sui tempi, pretendere la realizzazione delle opere previste e, quando necessario, attivare senza esitazioni gli strumenti di tutela previsti.
Quando le opere non vengono completate o vengono rinviate senza conseguenze, il danno ricade direttamente sulla collettività, che subisce gli effetti della trasformazione del territorio senza ricevere le compensazioni dovute. In questi casi, l’Amministrazione ha il dovere di intervenire, anche attraverso la monetizzazione degli oneri, per garantire risorse certe e immediatamente utilizzabili.
Il rispetto delle convenzioni firmate è una questione di credibilità istituzionale e di corretto governo del territorio. Solo esercitando con rigore il proprio ruolo il Comune può assicurare che gli accordi con i privati producano benefici reali, concreti e duraturi per la comunità, nel rispetto delle regole e dell’interesse pubblico.
